Een woning verhuren kan aantrekkelijk zijn. Je woning levert inkomsten op, leegstand wordt voorkomen en je behoudt het bezit van je vastgoed. Toch is verhuren tegenwoordig veel meer dan een advertentie plaatsen en een sleutel overdragen.
Als verhuurder krijg je te maken met huurrecht, gemeentelijke regels, hypotheekvoorwaarden, verzekeringen, huurderselectie, puntentelling, energielabels en duidelijke contractafspraken. Wie dit vooraf goed regelt, voorkomt discussies achteraf.
In deze blog leggen we uit waar je op moet letten als je jouw woning wilt verhuren.
1. Controleer eerst of je de woning mag verhuren
Voordat je op zoek gaat naar een huurder, is het belangrijk om te controleren of verhuur überhaupt is toegestaan. Heb je een hypotheek op de woning? Dan heb je vaak toestemming nodig van je hypotheekverstrekker. De Rijksoverheid waarschuwt dat een bank bij verhuur zonder toestemming zelfs kan eisen dat de hypotheek direct wordt afbetaald.
Controleer daarnaast:
- de regels van je gemeente;
- eventuele vergunningen of meldplichten;
- de voorwaarden van je opstal- en aansprakelijkheidsverzekering;
- het splitsingsreglement als het om een appartement met VvE gaat;
- de gevolgen voor belasting en hypotheekrenteaftrek.
Gemeenten mogen eigen regels stellen voor woningverhuur. In sommige situaties heb je bijvoorbeeld een vergunning nodig, bijvoorbeeld bij kamerverhuur, tijdelijke verhuur of verhuur in specifieke gebieden.
2. Bepaal de juiste huurprijs
Een goede huurprijs is niet simpelweg “wat de markt wil betalen”. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem, belangrijker geworden.
Bij het puntensysteem krijgt een woning punten voor onder andere oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, voorzieningen, buitenruimte en kwaliteit. Het totaal aantal punten bepaalt of een woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt. Voor sociale huur en middenhuur geldt een maximale huurprijs.
In 2026 geldt in hoofdlijnen:
- tot en met 143 punten: sociale huur;
- 144 tot en met 186 punten: middenhuur;
- 187 punten of meer: vrije sector.
Voor huurcontracten die op of na 1 januari 2026 beginnen, ligt de bovengrens van de middenhuur in 2026 op € 1.228,07 per maand. Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector; daarvoor geldt geen maximale huurprijs op basis van het puntensysteem.
Vanaf 1 januari 2025 moet je bij elk nieuw huurcontract een puntentelling toevoegen. Daarmee maak je voor de huurder duidelijk hoe de huurprijs is opgebouwd. De Huurcommissie biedt hiervoor de Huurprijscheck aan; de uitkomst kun je als pdf bij het huurcontract voegen.
3. Let op het type huurcontract
Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract weer de norm. Nieuwe huurders krijgen in principe direct een huurcontract voor onbepaalde tijd. Tijdelijke huurcontracten zijn alleen nog toegestaan in specifieke uitzonderingssituaties, bijvoorbeeld bij bepaalde groepen studenten, tijdelijke huisvesting door renovatie, hospitaverhuur, de Leegstandwet of de diplomatenclausule.
Dat maakt het extra belangrijk om vooraf goed na te denken over je doel. Wil je langdurig verhuren? Gaat het om tijdelijke afwezigheid? Staat de woning te koop? Of wil je later zelf terugkeren in de woning?
Het juiste contract voorkomt misverstanden. Leg in ieder geval duidelijk vast:
- wie de huurder en verhuurder zijn;
- welke woning wordt verhuurd;
- de kale huurprijs;
- servicekosten en voorschotten;
- de ingangsdatum;
- de waarborgsom;
- afspraken over onderhoud;
- gebruiksregels;
- oplevering en inspectie;
- jaarlijkse huurverhoging;
- eventuele stoffering of inventaris.
Vanaf 1 juli 2023 zijn verhuurders verplicht om afspraken schriftelijk vast te leggen in een huurcontract. Ook moeten huurders over bepaalde onderwerpen worden geïnformeerd, zodat duidelijk is wat hun rechten en plichten zijn.
4. Zorg voor een geldig energielabel
Bij verhuur van een zelfstandige woning is een energielabel verplicht. Je moet de huurder een geldig energielabel geven. Zonder geldig energielabel kun je als verhuurder een boete krijgen. Bovendien telt de energieprestatie mee in het puntensysteem, waardoor het energielabel invloed kan hebben op de maximale huurprijs.
Een goed energielabel is dus niet alleen belangrijk voor de huurder, maar ook voor de verhuurbaarheid en de waarde van je woning. Denk aan isolatie, HR++ glas, zonnepanelen, een zuinige verwarmingsinstallatie of andere verduurzamingsmaatregelen.
5. Maak de woninginformatie volledig en duidelijk
Een goede verhuuradvertentie voorkomt veel onnodige vragen. Vermeld daarom niet alleen de huurprijs, maar ook alle belangrijke voorwaarden.
Denk aan:
- kale huurprijs;
- servicekosten;
- borg;
- beschikbaarheidsdatum;
- minimale of gewenste huurperiode;
- woonoppervlakte;
- aantal kamers;
- energielabel;
- stoffering of meubilering;
- buitenruimte;
- parkeeropties;
- huisdierenbeleid;
- inkomenseisen;
- inschrijfvoorwaarden;
- benodigde documenten.
Wees concreet. Niet “servicekosten in overleg”, maar duidelijk aangeven welke kosten inbegrepen zijn en welke niet. Niet “gemeubileerd”, maar benoemen wat er precies achterblijft.
Hoe duidelijker de informatie vooraf is, hoe groter de kans dat je reacties krijgt van kandidaten die echt passen.
6. Selecteer huurders zorgvuldig én eerlijk
Een goede huurder is belangrijk. Je wilt iemand die de huur kan betalen, netjes met de woning omgaat en duidelijke afspraken respecteert. Tegelijk moet de selectie zorgvuldig, objectief en niet-discriminerend verlopen.
Onder de Wet goed verhuurderschap moeten verhuurders een heldere en transparante selectieprocedure gebruiken. Selectiecriteria moeten objectief en niet-discriminerend zijn. Afgewezen kandidaat-huurders moeten kunnen horen waarom voor een andere huurder is gekozen. Sinds 1 januari 2024 moet deze werkwijze bovendien schriftelijk zijn vastgelegd en openbaar toegankelijk zijn.
Je mag relevante gegevens vragen, zoals naam, contactgegevens, gezinssamenstelling, inkomen, inkomensbewijzen, huidige huurprijs en eventueel een verhuurdersverklaring. Je mag kandidaten niet afwijzen op basis van kenmerken die niet relevant zijn voor de huur, zoals afkomst, religie, seksuele gerichtheid of gezondheid.
Een professionele selectieprocedure beschermt niet alleen de huurder, maar ook jou als verhuurder.
7. Leg borg, servicekosten en huurverhoging goed vast
De borg mag bij huurcontracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur bedragen. De borg moet na afloop van de huur in principe binnen 14 dagen worden terugbetaald, tenzij er bijvoorbeeld sprake is van achterstallige huur, schade of nog te verrekenen servicekosten.
Ook servicekosten verdienen aandacht. Splits de kale huur en servicekosten duidelijk. Vermijd onduidelijke all-in bedragen, omdat dan niet helder is welk deel kale huur is en welk deel bijkomende kosten zijn. Bij een all-in prijs is niet duidelijk of de kale huur onder de maximale huurprijs blijft.
Maak daarnaast duidelijke afspraken over de jaarlijkse huurverhoging. In 2026 geldt voor middenhuur een maximale huurverhoging van 6,1%, mits de verhoging in het contract is afgesproken en de huur niet boven de maximale huurprijsgrens uitkomt. Voor de vrije sector is de maximale jaarlijkse huurverhoging in 2026 4,4%, ook alleen als daarover een afspraak in het huurcontract staat.
8. Maak een goede oplevering en inspectie
Een opleveringsrapport is onmisbaar. Leg bij de start van de huurperiode precies vast in welke staat de woning wordt opgeleverd. Maak duidelijke foto’s van vloeren, muren, keuken, badkamer, apparatuur, ramen, deuren, tuin, berging en eventuele meubels.
Noteer ook:
- meterstanden;
- aantal sleutels;
- staat van schilderwerk;
- aanwezige gebreken;
- inventaris;
- afspraken over onderhoud;
- afspraken over tuin of buitenruimte.
Laat het rapport door beide partijen ondertekenen. Bij het einde van de huurperiode kun je de woning dan eerlijk vergelijken met de beginsituatie. Dat voorkomt discussie over schade, slijtage en borg.
9. Denk na over beheer en onderhoud
Verhuur stopt niet na het tekenen van het contract. Tijdens de huurperiode kunnen er vragen, reparaties of meldingen ontstaan. Denk aan lekkage, cv-storingen, sloten, apparatuur, schilderwerk of gebreken.
Bepaal vooraf wie het beheer doet. Doe je dat zelf, of laat je dit uitvoeren? Zelf beheren lijkt goedkoper, maar kost tijd en vraagt kennis van huurrecht, communicatie en onderhoudsafspraken. Professioneel beheer kan rust geven, vooral als je niet in de buurt woont of meerdere woningen verhuurt.
Goede communicatie voorkomt veel problemen. Reageer snel, leg afspraken schriftelijk vast en zorg dat onderhoudsmeldingen overzichtelijk worden bijgehouden.
10. Vergeet de fiscale gevolgen niet
Verhuur kan gevolgen hebben voor je belastingpositie. De Rijksoverheid geeft aan dat woningverhuur gevolgen kan hebben voor belasting en hypotheekrenteaftrek. De exacte gevolgen hangen af van hoe je de woning verhuurt.
De Belastingdienst geeft bijvoorbeeld aan dat wanneer je een leegstaande woning die te koop staat verhuurt, je tijdens de verhuurperiode geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Bij verhuur voor onbepaalde tijd moet de woning vanaf de start van het huurcontract in box 3 worden opgegeven.
Laat je daarom vooraf goed informeren door een belastingadviseur of financieel specialist. Zo weet je niet alleen wat de bruto huurinkomsten zijn, maar ook wat er netto overblijft.
Veelgemaakte fouten bij woningverhuur
Veel verhuurproblemen ontstaan doordat zaken vooraf niet goed zijn vastgelegd. Dit zijn veelvoorkomende fouten:
- verhuren zonder toestemming van de hypotheekverstrekker;
- geen gemeentelijke regels controleren;
- geen puntentelling maken;
- een te hoge huurprijs vragen;
- een verkeerd huurcontract gebruiken;
- geen duidelijke selectieprocedure hebben;
- geen energielabel overhandigen;
- servicekosten niet goed specificeren;
- geen inspectierapport maken;
- mondelinge afspraken niet schriftelijk bevestigen;
- te laat reageren op onderhoudsmeldingen.
Met een goede voorbereiding voorkom je dat kleine onduidelijkheden later grote problemen worden.
Checklist: woning verhuren
Voordat je de woning online zet, is het verstandig om deze punten af te vinken:
- toestemming hypotheekverstrekker gecontroleerd;
- gemeentelijke regels en eventuele vergunningen gecontroleerd;
- verzekering geïnformeerd;
- VvE-regels gecontroleerd bij appartement;
- energielabel beschikbaar;
- WWS-puntentelling gemaakt;
- huurprijs bepaald;
- huurcontract gekozen;
- servicekosten uitgesplitst;
- borg bepaald;
- selectieprocedure vastgelegd;
- advertentie compleet gemaakt;
- documentenlijst opgesteld;
- opleveringsrapport voorbereid;
- beheer en onderhoud geregeld;
- fiscale gevolgen bekeken.
Veelgestelde vragen over een woning verhuren
Mag ik mijn woning zomaar verhuren?
Nee, niet altijd. Je moet onder andere rekening houden met je hypotheekvoorwaarden, gemeentelijke regels, verzekering en eventueel de VvE. Vooral bij een woning met hypotheek is toestemming van de bank vaak noodzakelijk.
Hoe bepaal ik de huurprijs?
De huurprijs hangt af van het puntensysteem, de kwaliteit van de woning, het energielabel, de WOZ-waarde, oppervlakte en voorzieningen. Voor sociale huur en middenhuur geldt een maximale huurprijs. Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector.
Is een tijdelijk huurcontract nog mogelijk?
Sinds 1 juli 2024 is een vast huurcontract de norm. Tijdelijke huurcontracten zijn alleen nog toegestaan in specifieke uitzonderingssituaties, zoals bepaalde vormen van tijdelijke verhuur, hospitaverhuur, de Leegstandwet of specifieke doelgroepen.
Hoeveel borg mag ik vragen?
Bij huurcontracten vanaf 1 juli 2023 mag de borg maximaal twee maanden kale huur bedragen. Leg duidelijk vast wanneer de borg wordt terugbetaald en in welke gevallen kosten mogen worden verrekend.
Moet ik een energielabel hebben?
Ja, bij verhuur van een zelfstandige woning is een energielabel verplicht. Je moet dit label aan de huurder verstrekken. Het energielabel telt bovendien mee in de puntentelling.
Conclusie: goed verhuren begint met goed voorbereiden
Een woning verhuren kan interessant zijn, maar vraagt om zorgvuldigheid. Je moet niet alleen een passende huurder vinden, maar ook zorgen dat de huurprijs klopt, het contract juridisch goed is, de documenten compleet zijn en de selectie eerlijk verloopt.
Wie vooraf alles goed regelt, verhuurt met meer rust, minder risico en een professionelere uitstraling.
Wil je jouw woning verhuren? Sjel Makelaars helpt je met een duidelijke verhuuraanpak, professionele presentatie, huurderselectie en de juiste documentatie. Zo weet je zeker dat jouw woning zorgvuldig en verantwoord wordt verhuurd.